国家发改委发布通知，提出自8月1日起基础设施REITs由试点转入常态化发行。这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。

近日，基础设施REITs市场迎来重磅利好。7月26日，国家发改委发布通知，提出自8月1日起基础设施REITs由试点转入常态化发行。这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。本期，我们来聊一聊基础设施REITs的基本特点以及收益风险特征。

01.什么是REITs？

REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。简单来说，公募REITs是资产的“IPO”，投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的REITS份额。

02.产品结构

国内基础设施REITs在产品结构上采用“公募基金+资产支持证券”的结构。具体而言，通过向投资者公开募集资金设立封闭式基金，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，进而穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

03.基础设施公募REITs试点区域和行业范围有何要求？

1.全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

2.试点主要包括下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，探索在水利设施、旅游基础设施等其他基础设施领域开展试点。

04.基础设施公募REITs与股票有何不同？

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

05.基础设施公募REITs与债券有何不同？

一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。 

06.基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

来源 ：华泰证券投教基地、中国证监会